Edilizia sostenibile: opportunità, limiti e costi reali

Il settore edile è, senza dubbio, uno dei settori con il maggiore impatto ambientale. Per decenni abbiamo costruito, demolito e sostituito materiali senza conoscere davvero il peso che queste operazioni avrebbero avuto sull’ambiente. Oggi quel peso è molto più chiaro e non possiamo più fingere che non esista.

Nell’Unione europea gli edifici assorbono circa il 40% dell’energia e sono responsabili del 36% delle emissioni di gas serra legate all’energia. L’ambiente costruito utilizza inoltre circa la metà dei materiali estratti, mentre il settore delle costruzioni genera oltre il 35% dei rifiuti prodotti nell’Unione europea.

In Italia, nel solo 2024, il settore delle costruzioni ha prodotto quasi 90,4 milioni di tonnellate di rifiuti speciali, comprendendo sia i rifiuti derivanti direttamente dalle operazioni di costruzione e demolizione sia gli altri rifiuti generati da queste attività. Parliamo del 52,5% di tutti i rifiuti speciali prodotti nel Paese.

Nel corso degli anni, la crescente attenzione verso questi temi ha imposto una revisione delle normali modalità operative del settore, creando opportunità concrete ma anche nuovi vincoli, costi e difficoltà applicative.

In questo articolo abbiamo provato ad analizzare a che punto è oggi l’edilizia sostenibile, quali benefici può portare e quali sono i limiti con cui proprietari, tecnici e imprese devono confrontarsi.

Ma andiamo con ordine.

Che cosa significa davvero “edilizia sostenibile”?

L’edilizia sostenibile è essenzialmente un modo diverso di concepire un intervento edilizio. Teoricamente significa ricercare modalità che permettano di ridurre l’impatto ambientale, nella realtà significa cercare di:

• consumare meno materie prime;
• produrre meno rifiuti;
• utilizzare meno acqua ed energia;
• ridurre le emissioni generate da produzione e trasporto;
• migliorare la qualità dell’aria e il benessere di chi abiterà gli ambienti;
• realizzare opere che durino più a lungo;
• pensare fin dall’inizio a come materiali e componenti potranno essere recuperati, sostituiti o smaltiti.

In sostanza, si cerca di spostare l’attenzione. L’obiettivo non è più soltanto stabilire come apparirà la casa alla consegna, ma considerare anche ciò che è accaduto prima che i materiali arrivassero in cantiere e ciò che potrà accadere quando, tra molti anni, dovranno essere sostituiti. Serve quindi un lavoro di progettazione a monte molto diverso rispetto alle modalità tradizionali.

Proviamo a capire insieme quali sono le possibilità concrete.

La strada più facile: non demolire ciò che può ancora funzionare

Quando si parla di sostenibilità, si pensa immediatamente ai nuovi materiali ecologici.

Ma il materiale con l’impatto ambientale più basso è spesso quello che non è necessario produrre nuovamente.

Se un massetto è stabile, una porta può essere recuperata o un pavimento permette tecnicamente una nuova posa sovrapposta, conservarli può evitare:

• demolizioni;
• consumo di energia;
• produzione di polveri;
• trasporto dei detriti;
• trattamento o smaltimento dei rifiuti;
• produzione e trasporto dei materiali sostitutivi.

Questo non significa che tutto debba essere recuperato.

Un impianto non sicuro, un sottofondo instabile o un materiale deteriorato devono essere sostituiti. La sostenibilità non può diventare un pretesto per conservare opere che non offrono più garanzie.

Significa, però, smettere di considerare la demolizione completa come l’unica partenza possibile.

Prima di buttare qualcosa, bisognerebbe almeno chiedersi se possa essere mantenuto, riparato, riutilizzato o destinato a un’altra funzione.

È la logica dell’economia circolare, che negli ultimi anni sta acquistando sempre più consenso: mantenere prodotti e materiali in uso quanto più a lungo possibile, riducendo il ricorso a nuove risorse. Non è soltanto una necessità ambientale. Basti pensare alla crescente riscoperta di mobili, porte, pavimenti ed elementi datati, che vengono recuperati e inseriti anche in ambienti contemporanei.

Secondo l’Agenzia europea dell’ambiente, conservare gli edifici esistenti e diminuire l’impiego di nuovi materiali sono tra le strategie più efficaci per ridurre le emissioni incorporate nelle costruzioni.

Seconda regola: scegliere materiali sostenibili, ma sulla base dei dati

Naturale non significa automaticamente sostenibile e, come abbiamo già detto, riciclato non significa necessariamente migliore.

Per confrontare seriamente due prodotti servono informazioni verificabili.

In questo senso ci viene in aiuto l’EPD, o meglio la Dichiarazione ambientale di prodotto. Questo documento riporta gli impatti ambientali generati dal prodotto nelle diverse fasi del suo ciclo di vita, sulla base di un’analisi LCA.

Attraverso le EPD è possibile confrontare, a parità di funzione:

• emissioni di gas serra;
• consumo di energia;
• utilizzo di acqua;
• materie prime impiegate;
• rifiuti generati;
• possibilità di recupero o riciclo.

Per fare un esempio, l’EPD media della ceramica italiana attribuisce alla fase di produzione circa 0,51 kg di CO₂ equivalente per ogni chilogrammo di prodotto posato. Per una piastrella del peso di circa 26 kg al metro quadrato, il risultato è vicino a 13,3 kg di CO₂e per metro quadrato. Non si tratta però di un valore universale: se cambiano produttore, stabilimento, spessore, peso, combustibile utilizzato o distanza di trasporto, cambia anche l’impatto.

La progettazione a monte serve anche a questo: confrontare prodotti che svolgano la stessa funzione, abbiano prestazioni e durabilità equivalenti e siano valutati utilizzando lo stesso perimetro di calcolo.

Tra le soluzioni più interessanti da valutare possiamo trovare:

• prodotti con materie prime riciclate;
• laterizi e pannelli recuperabili;
• legno proveniente da filiere controllate;
• isolanti naturali o riciclati;
• malte e calcestruzzi con minore contenuto di clinker;
• pavimenti provenienti da filiere produttive efficienti;
• pitture, adesivi e sigillanti a basse emissioni;
• materiali locali che richiedano trasporti più brevi;
• componenti resistenti, riparabili e facilmente sostituibili.

Terza regola: rendere sostenibile anche il cantiere

Fin qui ci siamo limitati ad analizzare le scelte che possono generare effetti positivi sull’ambiente. Per essere realmente efficaci, però, queste pratiche devono essere applicate anche durante l’esecuzione delle opere. Ed è proprio questo, a volte, il punto più complicato.

Una ristrutturazione più sostenibile dovrebbe prevedere:

• un computo accurato per ridurre gli acquisti in eccesso;
• demolizioni selettive;
• separazione dei rifiuti per tipologia;
• protezione degli elementi da conservare;
• ordini programmati per accorpare i trasporti;
• acquisti presso fornitori non eccessivamente distanti;
• riduzione degli imballaggi monouso;
• riutilizzo dei materiali di protezione quando possibile;
• attrezzature efficienti e sottoposte a manutenzione;
• controllo delle polveri;
• corretta ventilazione durante l’applicazione dei prodotti;
• scelta di pitture, colle e pannelli a basse emissioni;
• progettazione precisa, per evitare demolizioni e rifacimenti dovuti a errori o ripensamenti.

Non tutte queste operazioni sono spettacolari. Alcune consistono semplicemente nell’organizzare meglio il lavoro; altre richiedono la ricerca di materiali accompagnati da dati ambientali verificabili.

Negli ultimi anni, va detto, diverse aziende del settore stanno investendo nello sviluppo di prodotti con contenuto riciclato, basse emissioni di composti organici volatili, EPD e processi produttivi più efficienti. Nel caso della linea Mapei Zero, per esempio, le emissioni vengono misurate mediante LCA e documentate attraverso EPD, mentre quelle residue vengono compensate con crediti di carbonio certificati. È un’iniziativa utile, ma ridurre le emissioni alla fonte e compensarle non sono esattamente la stessa cosa: anche questa differenza deve essere spiegata con chiarezza.

È sicuramente una buona strada, ma non è tutto.

Una casa green non è soltanto una casa che consuma poco

Per anni abbiamo identificato una casa sostenibile quasi esclusivamente con una casa energeticamente efficiente.

Il consumo di energia resta fondamentale, ma non è l’unico elemento di valutazione.

Un edificio può consumare poco durante l’utilizzo e aver richiesto grandi quantità di materiali, energia ed emissioni per essere realizzato.

La logica della UNI 11973

La norma UNI 11973:2025 introduce una visione ancora più ampia.

La norma non attribuisce semplicemente un bollino verde all’edificio. Propone un modello metodologico per considerare l’edificio lungo tutto il suo ciclo di vita e metterlo in relazione con il contesto che lo circonda.

La casa non viene quindi considerata come un oggetto isolato, ma come parte di un sistema più ampio, composto dagli altri edifici, dalle infrastrutture e dai servizi del territorio.

Entrano così in gioco aspetti ambientali, energetici, sanitari, sociali, economici, digitali e di sicurezza.

Una casa realmente sostenibile non dovrebbe soltanto consumare meno, ma dovrebbe anche riuscire a dialogare con le infrastrutture, l’energia, la mobilità e i servizi del territorio.

La UNI 11973 propone quindi un approccio multilivello e multidimensionale, finalizzato a integrare gli edifici nelle strategie di sostenibilità urbana.

Non significa che ogni appartamento ristrutturato debba diventare immediatamente parte di una smart city. Significa iniziare a ragionare sul fatto che milioni di scelte compiute nei singoli edifici producono effetti sull’intera città.

I benefici non riguardano soltanto chi abita la casa

Quando un proprietario decide di diminuire i consumi della propria abitazione, il primo vantaggio è facilmente riconoscibile: una bolletta più bassa.

Ma gli effetti di una ristrutturazione sostenibile possono andare oltre il singolo appartamento.

Meno emissioni

Ridurre la quantità di materiali prodotti e trasportati diminuisce le emissioni collegate al cantiere.

Una casa più efficiente può inoltre consumare meno energia durante gli anni successivi.

Meno rifiuti

Conservare gli elementi ancora utilizzabili e separare correttamente i materiali riduce ciò che deve essere smaltito e aumenta le possibilità di recupero.

Minore consumo di risorse naturali

Utilizzare meno materiali vergini significa ridurre estrazione, trasformazione e trasporto delle materie prime.

Meno traffico e trasporti

Un cantiere pianificato meglio può diminuire il numero di consegne, ritiri e viaggi verso gli impianti di trattamento.

Ne beneficiano emissioni, traffico, rumore e qualità dell’aria urbana.

Migliore qualità degli ambienti interni

Materiali a basse emissioni, una corretta ventilazione e il controllo dell’umidità possono migliorare la qualità dell’aria.

L’OMS ricorda che materiali da costruzione, pitture, mobili e rivestimenti possono rilasciare composti organici volatili e formaldeide negli ambienti interni.

Minore dipendenza energetica

Edifici efficienti e fonti rinnovabili diminuiscono il fabbisogno complessivo di energia e la dipendenza dai combustibili fossili.

Case più durevoli e adattabili

Un’opera progettata per essere manutenuta, riparata e modificata può durare più a lungo e richiedere meno demolizioni future.

Sviluppo di nuove competenze

La diffusione di queste pratiche richiede progettisti, imprese, fornitori e artigiani capaci di utilizzare materiali, strumenti e procedure nuove.

La transizione ambientale può quindi generare nuove professionalità e rendere più strutturato il settore.

Quanto inquina la ristrutturazione di un appartamento di 100 m²?

Per rispondere abbiamo costruito due scenari teorici partendo dalle quantità di materiale che potrebbero effettivamente entrare e uscire da un cantiere.

Non si tratta di una certificazione ambientale né dell’analisi LCA di un lavoro realmente eseguito. È un caso studio parametrico, costruito utilizzando quantità tipiche, pesi e spessori dichiarati, EPD di settore e di prodotto, fattori emissivi per trasporti, energia e gestione dei rifiuti e un intervallo d’incertezza che tenga conto delle differenze tra prodotti e cantieri.

L’obiettivo non è mostrare un numero apparentemente preciso, ma individuare un ordine di grandezza realistico e capire quali decisioni incidano maggiormente.

L’appartamento utilizzato per il confronto

Abbiamo ipotizzato:

• superficie di 100 m²;
• un bagno e una cucina;
• modifica parziale della distribuzione interna;
• rifacimento degli impianti;
• 100 m² di pavimentazione;
• circa 300 m² di superfici da rasare o tinteggiare;
• sette porte interne;
• nessun intervento strutturale;
• infissi, cucina, arredi ed elettrodomestici esclusi;
• stesso risultato estetico e funzionale nei due scenari.

Il perimetro del calcolo

Sono state considerate:

• la produzione dei nuovi materiali;
• il trasporto dei prodotti in cantiere;
• le attività di demolizione e movimentazione;
• il trasporto e il trattamento dei rifiuti;
• l’energia e i carburanti utilizzati durante i lavori.

Sono invece esclusi:

• cucina, mobili ed elettrodomestici;
• infissi;
• spostamenti quotidiani degli operai;
• eventuali benefici energetici durante l’utilizzo futuro della casa;
• eventuali crediti ambientali attribuiti al riciclo dopo la demolizione.

Gli impianti, il bagno e le lavorazioni comuni ai due scenari sono stati contabilizzati in entrambi. Non generano quindi una differenza nel confronto.

La formula semplificata utilizzata è:

Impatto ambientale = quantità dei materiali × fattore emissivo + trasporti + attività di cantiere + gestione dei rifiuti

Scenario 1: ristrutturazione lineare

Nel primo scenario si procede con un’impostazione tradizionale basata sul principio: demolire, conferire e sostituire.

Abbiamo ipotizzato:

• rimozione completa di pavimenti e sottofondi;
• demolizione estesa degli intonaci;
• sostituzione di tutte le porte;
• nessun recupero dei componenti;
• utilizzo prevalente di materiali vergini;
• raccolta non selettiva di parte dei detriti;
• forniture provenienti mediamente da 50 chilometri;
• ordini e consegne non accorpati;
• prodotti scelti senza confrontarne le prestazioni ambientali.

Scenario 2: ristrutturazione sostenibile

Nel secondo scenario si raggiunge un risultato equivalente, ma si interviene secondo una logica più selettiva:

• conservazione dei sottofondi tecnicamente idonei;
• posa sovrapposta dove tecnicamente possibile;
• rimozione degli intonaci soltanto nelle zone deteriorate;
• recupero di quattro porte su sette;
• demolizione selettiva;
• separazione dei rifiuti per tipologia;
• utilizzo di prodotti con contenuto riciclato o minore impronta climatica;
• confronto delle EPD a parità di funzione e prestazione;
• approvvigionamento prevalentemente locale;
• consegne pianificate e accorpate;
• pitture e adesivi a basse emissioni;
• riduzione degli sfridi mediante un computo più preciso.

La posa sovrapposta, naturalmente, non è applicabile in ogni abitazione. Prima di scegliere questa soluzione devono essere verificati la stabilità del rivestimento esistente, le quote, le porte, le soglie, gli accessi ai balconi, l’umidità e l’aderenza del supporto.

Come abbiamo ricostruito le quantità

Nel caso tradizionale, la sola demolizione della pavimentazione può generare approssimativamente:

• da 2 a 2,6 tonnellate di piastrelle e materiali di posa;
• circa 10 tonnellate di massetto, considerando 100 m² di superficie, uno spessore medio di 5 centimetri e una densità vicina a 2.000 kg/m³.

La rimozione completa di 300 m² di intonaco, con uno spessore medio di 15 millimetri, può aggiungere altre 6–7,5 tonnellate.

Sommando porte, tramezzi modificati, sanitari, imballaggi e materiali minori, una produzione complessiva vicina alle 20–22 tonnellate di rifiuti è possibile, ma soltanto in una ristrutturazione realmente invasiva.

Nel secondo scenario abbiamo invece ipotizzato la conservazione del massetto, la rimozione del solo 25% degli intonaci, il recupero di quattro porte e una riduzione delle demolizioni non necessarie. In questo modo la quantità di rifiuti potrebbe scendere a circa 8–10 tonnellate.

Il risultato della simulazione

Indicatore	Scenario lineare	Scenario sostenibile
Emissioni stimate	7,5–10,5 t CO₂e	4,8–7,0 t CO₂e
Valore centrale utilizzato	9,0 t CO₂e	5,8 t CO₂e
Rifiuti prodotti	20–22 t	8–10 t
Materiali nuovi introdotti	26–30 t	17–20 t
Emissioni dei trasporti	0,2–0,5 t CO₂e	0,1–0,25 t CO₂e
Porte nuove acquistate	7	3

Il valore centrale indica quindi un risparmio di circa 3,2 tonnellate di CO₂ equivalente, pari a una riduzione approssimativa del 35–36%.

Considerando l’incertezza legata ai prodotti, alle distanze e alle condizioni reali dell’immobile, un intervallo ragionevole è compreso tra 2,3 e 4 tonnellate di CO₂e risparmiate.

Alcuni studi condotti su edifici di nuova costruzione hanno individuato riduzioni del carbonio incorporato comprese tra il 19% e il 46% attraverso una progettazione più efficiente e la sostituzione dei materiali più impattanti. Questi studi costituiscono un riferimento utile, ma non rappresentano una conferma diretta dei risultati relativi all’appartamento analizzato, perché riguardano edifici e condizioni differenti.

Da dove arriva la riduzione delle emissioni?

Componente	Risparmio centrale stimato
Mancata demolizione e ricostruzione del massetto	1,0–1,4 t CO₂e
Riduzione del rifacimento degli intonaci	0,5–0,8 t CO₂e
Recupero di quattro porte	0,2–0,4 t CO₂e
Prodotti con impronta inferiore e minori sfridi	0,4–0,7 t CO₂e
Minori demolizioni e trattamento dei rifiuti	0,2–0,4 t CO₂e
Minori trasporti	0,1–0,3 t CO₂e
Riduzione dell’energia utilizzata in cantiere	0,1–0,3 t CO₂e

Il dato più interessante è che il peso evitato e le emissioni evitate non coincidono necessariamente.

Un massetto pesa moltissimo, ma ogni suo chilogrammo può avere un impatto inferiore rispetto a quello di prodotti molto più leggeri ma caratterizzati da processi produttivi più complessi. Per questo non basta dire di aver prodotto meno tonnellate di rifiuti: bisogna capire quali materiali sono stati evitati, quali sono stati introdotti e quale percorso hanno seguito.

Un esempio concreto: che cosa significano 3,2 tonnellate di CO₂e?

Le tonnellate di CO₂ equivalente sono difficili da immaginare nella vita quotidiana. Possiamo quindi trasformarle in un confronto più comprensibile.

Assumendo per un’automobile media un’emissione di circa 0,166 kg di CO₂e per chilometro, un viaggio di sola andata tra Roma e Milano, lungo approssimativamente 573 chilometri, genera circa 95 kg di CO₂e.

Il calcolo è il seguente:

573 km × 0,166 kg CO₂e/km = circa 95 kg CO₂e

Le circa 3,2 tonnellate di CO₂e risparmiate nel nostro scenario corrispondono quindi, come ordine di grandezza, a:

• circa 19.000 chilometri percorsi con un’automobile media;
• oppure circa 17 viaggi completi di andata e ritorno tra le due città.

Non è un’equivalenza perfetta e non trasforma due fenomeni differenti nella stessa cosa. Serve però a rendere comprensibile la dimensione del risultato.

Quindi la prima regola di una ristrutturazione sostenibile potrebbe essere molto meno affascinante di quanto immaginiamo:

prima di cercare il materiale più ecologico, cerchiamo di capire quale materiale possiamo evitare di sostituire.

Chi paga la sostenibilità?

È facile pensare che una ristrutturazione sostenibile debba necessariamente costare molto di più.

In alcuni casi è vero: materiali certificati, impianti evoluti e lavorazioni specialistiche possono richiedere un investimento iniziale maggiore. In altri casi, però, la sostenibilità può coincidere con un risparmio, soprattutto quando permette di evitare demolizioni, trasporti, smaltimenti e acquisti non necessari.

Il problema nasce quando il maggiore costo è immediato e il beneficio è distribuito nel tempo oppure riguarda anche la collettività. Una famiglia che ha risparmiato per anni per ristrutturare casa difficilmente sceglierà una soluzione più sostenibile se la percepisce soltanto come una spesa aggiuntiva e non riceve una spiegazione chiara dei vantaggi, della durata e dei costi evitati.

Non possiamo quindi limitarci a dire che un prodotto è ecologico. Dobbiamo spiegare quanto costa in più, quale problema risolve, quanto può durare e quale vantaggio concreto offre rispetto all’alternativa tradizionale.

In conclusione

L’edilizia continuerà inevitabilmente a utilizzare materiali, energia e trasporti.

Non esiste una ristrutturazione a impatto zero.

Esistono, però, ristrutturazioni che producono meno rifiuti, consumano meno risorse, generano meno emissioni e lasciano ambienti più salubri e durevoli.

La simulazione mostra che, in un appartamento di 100 m², un approccio selettivo potrebbe ridurre, nel valore centrale del nostro modello, di circa il 35–36% le emissioni legate ai lavori e di circa il 55–60% i rifiuti prodotti.

Non è un risultato garantito per ogni abitazione. È la dimostrazione che una corretta programmazione e un’attenzione alla sostenibilità possono avere conseguenze molto più grandi di quanto immaginiamo.

Resta però una domanda: quanti committenti sono effettivamente disposti a sostenere oggi un costo maggiore per ottenere un beneficio che potrebbe manifestarsi nel futuro o riguardare anche la collettività?

Forse, prima ancora di chiedere alle persone di scegliere una ristrutturazione sostenibile, dovremmo imparare a spiegare meglio il tema, distinguere i vantaggi reali dal marketing e dimostrare con i dati quando una soluzione conviene davvero. È un lavoro lungo, ma è probabilmente il punto da cui bisogna partire.

Ad ogni modo, l’edilizia sostenibile non comincia necessariamente da una casa futuristica.

Può cominciare da una decisione molto più semplice:

non sprecare ciò che abbiamo già.

Nota metodologica e fonti principali

La simulazione è stata elaborata come confronto teorico e non sostituisce un’analisi LCA eseguita su un progetto reale. I fattori utilizzati sono stati ricavati o confrontati principalmente con:

• Commissione europea e Joint Research Centre, dati su consumi, emissioni, materiali e rifiuti del settore edilizio;
• ISPRA, Rapporto Rifiuti Speciali – Edizione 2026, dati relativi al 2024;
• Confindustria Ceramica, EPD media settoriale delle piastrelle italiane, 2025;
• UNI 11973:2025, modello metodologico sul contributo degli edifici alla sostenibilità urbana;
• Environmental Product Declaration conformi alle norme ISO 14025 ed EN 15804 per intonaci, massetti, porte e altri prodotti da costruzione;
• UK Government, Greenhouse Gas Reporting Conversion Factors 2026, utilizzati come riferimento per i trasporti;
• RMI, Reducing Embodied Carbon in Buildings, per il confronto con le riduzioni ottenibili attraverso progettazione e sostituzione dei materiali;
• Organizzazione Mondiale della Sanità, indicazioni sulle fonti indoor di formaldeide e composti organici volatili.

I risultati devono essere letti come ordini di grandezza. Per calcolare l’impatto di una ristrutturazione reale sarebbe necessario conoscere quantità da computo metrico, prodotti effettivamente acquistati, relative EPD, distanze percorse, consumi di cantiere e destinazioni documentate dei rifiuti.